【合同纠纷】乌鲁木齐市天山区××批发市场诉乌鲁木齐市××商贸有限公司租赁合同纠纷案

乌鲁木齐市天山区××批发市场诉乌鲁木齐市××商贸有限公司租赁合同纠纷案
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市天山区××批发市场（简称批发市场）

被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市××商贸有限公司（简称商贸公司）

案号：最高人民法院（2004）民二终字第161号民事判决书

[案情简介]

2000年4月26日，以批发市场为甲方、商贸公司为乙方签订了一份《合同书》，约定：经甲乙双方协商同意，将甲方拥有产权的4号商楼即新华洗浴中心进行拆除改造，新建商业楼，由乙方自筹资金约1600万，在新华洗浴中心建设建筑面积约7280平方米地下一层、地面六层框架结构的新华4号精品城商业楼（简称4号楼），该楼建成后，产权归甲方，地下室及一至四层租赁给乙方自主经营，享有经营使用权25年，4号楼五至六层的2160平方米作为甲方原4号楼三层1872平方米的补偿使用，所有权归属甲方所有。由乙方一次性补偿给新华洗浴中心的经济损失。在“改建4号楼甲乙双方的权利义务”条款约定：甲方有偿提供给乙方1080平方米的土地进行改造、改建、建造4号楼；乙方负责4号楼建造的前期城建、规划、设计、消防、建审等审批手续和旧楼的拆除以及全部建楼资金的筹备，新楼在办理规划及审批手续时，需以甲方名义办理。在“新楼招商事项的条件约定中”该新楼招商及承包期内的管理由乙方自行负担，并对立承担民事责任。所收取的摊位费由乙方独自出具收款票据，在合同期内所发生的一切债权债务及民事法律责任均由乙方承担，甲方不负任何连带责任。乙方招商合同的订立不得超过本合同约定承租期，在预收摊位费时每一期限最长不得超过五年，不得有侵害甲方集体利益或正常经营秩序的行为。在“新楼竣工后，甲乙双方的权利与义务”条款中约定：新楼建成后，所有固定资产的产权均归甲方所有，乙方在租赁期内未经甲方同意，不得擅自改变、损坏主体结构，在乙方经营合同期内，应负担所有水电暖税等各项费用，遇有电水增容，乙方必须按其所占分额承担费用。乙方在4号楼投入经营之日起，第一年给甲方交纳100万元租金，第二年起每年在上年基数上递增3%，直到2025年止。每年租赁费须提前三个月一次缴清。在“违约责任”条款中约定：甲乙双方不得擅自违约、单方解除合同；如一方违约，由违约方赔偿另一方300万元违约金。乙方在合同期内无论任何理由均须按合同约定按时给甲方交纳租赁费，延期一天按当年应交纳费3%加收滞纳金，延期六个月不足额交纳租赁费，甲方有权解除合同，由此给乙方造成的建造损失由甲方承担。

2000年5月30日，批发市场与新华洗浴中心签订《合同终止协议》，约定因改建4号楼，双方同意终止租赁承包合同，批发市场给付新华洗浴中心220万元作为补偿。

2000年11月22日，以批发市场为甲方、商贸公司为乙方又签订了一份《补充协议》，约定在4号楼属乙方经营的地下室设置共用配电室一间，所需建造费用由甲方负担70%，乙方负担30%。因共用配电室所占面积根据合同规定属于乙方经营场地，故由甲方在该楼六层补偿配电室中甲方所占比例面积另加10平方米的场地给乙方，工程总投资80万元，前期甲方先付56万元，乙方先支付24万元。

2001年5月8日，以批发市场为甲方、商贸公司为乙方又签订了一份《关于4号楼租赁合同的补充协议》（简称《租赁合同补充协议》），约定：双方就甲方所属4号楼改造并经营权事宜于2000年4月26日签订了《合同书》，现根据招商的实际情况，远远差于预计效果，且原定物业管理费标准根据物价上涨指数上浮的规定，被物价部门核定为定价收取。现就原合同内容有关条款签订以下补充协议：1.原合同中第三条第2款、第四条第5款规定的500万元保证金根据约定于2000年12月28日（开业日期）后退还乙方。2.原合同中第五条第3款规定的租金逐年增加3%取消，定为每年租金100万元，合同期内不变。3.其他条款不变。

4号楼建成后，商贸公司使用了地下一层至地面四层的全部房屋和第六层的一部分房屋，并于2000年12月28日开业，其余部分由批发市场使用。2002年5月9日，商贸公司向批发市场提出《关于缓缴租赁费的申请》称：由我公司与你市场共同合作建造的4号楼，每年给你市场缴纳租赁费为100万元，合作期25年，我公司于2000年12月28日试营业至今市场没有生意，导致招商达不到双方预期合作的效益。在你市场资金紧缺无法按期缴纳税金及发放职工工资的情况下，我公司先后四次给你市场借款755000元，至今没有还清，给我公司资金周转带来极大的困难。现我公司难以按期缴纳租赁费，特申请市场领导给予延期缴纳租赁费。2002年5月15日，批发市场愿法定代表人于××在申请书上签署了“经班子研究，同意缓交”的意见。2003年6月6日，商贸公司向批发市场交纳了2000年部分水电费及租金共计20000元，批发市场开具了收据。商贸公司已经给付新华洗浴中心补偿款150万元。庭审中商贸公司认可尚欠批发市场主张的719596元补偿金。2000年12月25日、2001年4月26日、9月12日、10月22日，批发市场向商贸公司法定代表人蔡××借款共计755000元，已归还405000元。自2001年1月1日至2003年7月30日，商贸公司应承担水费43031.86元、电费472331.02元、并欠暖气费151285元。

批发市场于2003年5月13日向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付：1.租金309万元、违约金300万元、滞纳金556200元；2.水费43579.02元、电费504175.11元、暖气费151285元；3.给予新华洗浴中心补偿金719596元；4.被告实际使用的六层楼的部分面积租金48422.88元。诉讼中还请求：1.被告返还4号楼建设图纸及其批准手续；2 .解除双方的租赁合同；3 .由原告代替被告行使其对外已经签订的租赁合同的权利和义务。

商贸公司在诉讼中提出反诉，请求判令：1.批发市场偿还借款750000元；2.给付4号楼管理费720316.86元、电话费18659.79元、采暖费41428.58元；3.支付配电室改建费165625.60元。

 

[律师意见]

 

一、上诉人和被上诉人之间建立了房屋租赁法律关系

上诉人和被上诉人签订的《合同书》约定，被上诉人承担上诉人因提前终止与新华洗浴中心的承包合同所造成的经济损失和违约责任，并自筹资金完成对新华批发市场四号楼的改建工作，以此为条件（对价），该楼建成后，被上诉人取得地下室及一至四楼的25年的租赁（承租）权利，该楼的产权为上诉人所有。本案中，双方签订《合同书》的目的有所不同：就上诉人来说，有偿出让四号楼25年的使用权，是为了以此获得被上诉人的投资对该楼进行改建；就被上诉人来说，之所以对自己不享有产权的四号楼进行投资改建就是为取得对该楼改建后的承租权利。因此，双方通过建立房屋租赁法律关系来达成各自的经济意图，《合同书》中约定被上诉人承担投资改建的义务，是建立房屋租赁法律关系的前提和条件，该约定是双方真实意思的表示，亦不违反法律规定。所以，上诉人和被上诉人之间建立的是房屋租赁的法律关系。或者说，该合同实际上是附条件的房屋租赁合同，其中，上诉人是出租方，被上诉人是承租方。

被上诉人只有在完全履行合同约定的改建义务的条件下，才有权依约定取得四号楼改建后的部分的、有期限的和有偿的承租权。因此，双方不存在联建的问题，一审法院认为双方存在联建关系是错误的。

二、《合同书》中的违反法律规定的问题

《合同书》是上诉人和被上诉人达成房屋租赁协议的书面法律文件，其后双方签订的两份补充协议是对该合同的变更或补充。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁合同的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续定租赁合同，但约定的租赁期限自续定之日起不得超过二十年。”因此《合同书》约定的二十五年租赁期限不符合该条规定，应当认定上诉人和被上诉人之间约定的租赁期限为二十年，超过的五年部分是无效的。同理，被上诉人与四号楼各商户之间签订的租赁合同中二十五年租赁期限的约定也应当做同样的认定。一审法院对这一明显违反法律规定的事实却没有做出认定和处理。

三、关于违约金的问题

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案上诉人和被上诉人在《合同书》第六条第1款规定了“如一方违约，由违约方赔偿另一方300万元的违约金”。该约定符合法律规定，也是双方意思的真实表示，合法有效。那么，本案被上诉人是否有违约行为，是否应承担违约金的责任呢？答案是肯定的：

首先，《合同书》第四条第3款规定：“乙方（被上诉人）招商合同的订立，不得超越本合同约定的承租期限，在预收摊位费时每一期限最长不得超过五年，不得有侵害甲方（上诉人）集体利益或正常的经营秩序的行为。”而实际上，被上诉人已经与各商户签订了25年的租赁合同，并且向他们收取了25年的摊位费。由于被上诉人对其出租的房产不具有所有权，只能依据《合同书》的约定享有承租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，被上诉人向各商户出租行为的性质上属于转租行为，被上诉人必须依照上诉人的授权（《合同书》第四条第3款的规定）的期限、范围等内容进行转租，即预收摊位费时每一期限最长不得超过五年。被上诉人向各商户收取25年的摊位费的行为一方面是违约行为；另一方面这种行为必然导致上诉人合法利益受到侵害，如被上诉人长期不缴纳租赁费，不支付水、电、暖气费的事实足可佐证。

其次，被上诉人长期不依照约定的期限、数额缴纳租赁费的行为明显违反合同约定，应当承担违约责任，支付违约金。（下文将详细论述）

再次，《合同书》第四条第2款、第五条第1款规定被上诉人应当负担经营期间所有水、电、暖气费和税收，自行负担独立民事责任。但被上诉人在收取了25年的摊位费后却长期拖欠水、电、暖气费，该行为严重违反了诚实信用原则，也是重大违约行为。

总之，被上诉人在合同履行过程中已经存在明显的、重大的违约行为，应当承担违约责任，支付违约金。原告要求被告支付300万元违约金的请求成立，一审法院认定被告没有违约，无须承担违约金责任是错误的。

四、关于解除合同的问题

《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了解除合同的两种方式：即约定解除和法定解除。其中，第九十三条规定：“当事人双方协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。据此可知，约定解除合同有两种方式，一是双方协商一致以协议方式解除他们之间的合同（以合同解除合同）；另一种是双方在合同中约定解除合同的条件，该条件成就时合同解除，但解除权人必须把解除合同的意思通知对方，通知到达对方时合同解除。《合同书》第六条第2款规定了解除合同的条件：即乙方“延期六个月不足额交纳租赁费，甲方有权解除合同”。很明显，本条款是上诉人和被上诉人双方约定的由上诉人单方享有解除权的解除合同的条件，只要《合同书》第六条第2款约定解除合同的条件（即乙方“延期六个月不足额交纳租赁费”）出现，上诉人就享有解除合同的权利。一审法院把上诉人要求解除合同的事实认定为法定解除，因而错误地适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）的规定。

上诉人是否享有合同的解除权或者说《合同书》第六条第2款解除合同的条件是否出现？应结合《合同书》其他约定及被告的履行情况来分析：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定和《合同书》第五条第3款约定可以认定：第一、被上诉人应当按年缴纳租金；第二、被上诉人应该在每届满一年之日提前三个月缴纳当年租金；第三、被上诉人应当先期缴纳50万元的年经营保证金。具体来说，租金计算时间应从2000年12月28日至2003年5月28日（起诉日），因此，被上诉人应于2000年底先期缴纳50万元年经营保证金，之后应分别于2001年10月之前、2002年10月之前、2003年10月之前按年分别缴纳2001年度、2002年度、2003年度的租金。

实际上，被上诉人从未缴纳租金。一审中，被上诉人以经过上诉人原法定代表人于××在其提交的《关于缓交租赁费的申请》上批准“同意缓缴”为由，对上诉人的诉讼请求进行抗辩居然能获得一审法院的支持。于××对被上诉人缓缴租赁费的申请做出“同意缓缴”批示:首先,该批示只有其个人签名,没有盖新华批发市场的公章;并且,在市政府主持的新华批发市场资产的档案移交过程中，没有这一份文件的存在。其次，被上诉人在转租过程中已经收取了25年的租金却不依约向上诉人缴纳任何租赁费，从而造成新华批发市场发不出工人工资的困难，在公司经济处于这样极度困难的情形下，作为当时的法定代表人于××却作出这样有损公司利益的批示有悖常理。因此，该文件是伪造的，没有法律效力。一审判决对该事实的认定过于武断,严重损害了上诉人的合法权益，与我国民法保护当事人的合法权益的立法精神相背离。退一步说，即便该批示符合法律规定，合法有效，那也仅仅是同意被告缓缴2001年度的租赁费，它不是、不应当、也不可能是对被上诉人以后不缴纳租赁费的行为都表示了同意，即它不具有溯及未来的效力；否则，就会导致被上诉人将来拒绝缴纳租赁费，却由于被上诉人因为有了该批示，并且该批示对再次缴纳费用的期限未作约定而无须承担任何违约责任的荒唐结论。照此逻辑，上诉人签订和实施《合同书》的经济目的岂不是不复存在？因此，被上诉人应当于2002年10月之前按照约定的时间足额缴纳2002年度的租赁费用，但是，被上诉人到2003年5月28日（起诉日）也没有缴纳该年度的租赁费（已延期交费达八个月）。所以，《合同书》第六条第2款解除合同的条件已经出现，上诉人依法享有解除合同的权利。如果不对一审如此错误的判决加以改判，岂不是支持被上诉人永无止境不交租赁费的违约行为吗？

上诉人是否依法行使了解除合同的权利？根据《合同法》第九十六条的规定，当事人“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。法律对通知的具体形式未作规定，但依民法原理，上诉人只要以适当的方式把解除合同的意识表示传递到被上诉人就可以认定通知已经作出并到达被上诉人。本案中，上诉人以向人民法院起诉这种特殊的方式向被上诉人主张权利的行为是合法的，应当认为是通知的一种形式，被上诉人收到上诉人的起诉书时应当认为该通知已到达被上诉人。据此可以认为上诉人依法行使了解除合同的权利，并理应得到法律的支持。

所以，上诉人依法享有解除合同的权利，并行使了解除权。上诉人要求被上诉人承担300万元的违约金责任以及解除合同的请求有充分的事实和法律依据，一审法院在这个问题上存在认定事实不清，适用法律不当的错误。

五、关于滞纳金的问题

依据民法当事人的意思自治原则，《合同书》第六条第2款规定的滞纳金条款是上诉人和被上诉人双方经过充分协商、意思表示一致的结果，不违反法律法规，具有法律效力。被上诉人未能依约定缴纳2002年度的租赁费的事实是肯定的，被上诉人应该根据自己实际违约情况及该条款的规定向上诉人缴纳滞纳金。一审法院却无视被上诉人严重违约事实，作出了错误的认定。

六、关于四号楼的改建手续问题

根据《合同书》的约定，被上诉人对四号楼进行改建并承担办理相关的建筑手续的义务，被上诉人在一审中答辩称上诉人已拿走上述手续，则被上诉人应对此承担举证责任，而不是有上诉人来证明。一审判决认为上诉人提出的要求被上诉人退还建筑手续的请求因没有提供相应证据而不予支持的观点，是对该事实的举证责任的错误分配。

 

   [法院判决]

 

一审法院认为：诉讼双方的法律关系为房屋租赁，原、被告《合同书》约定了两项主要内容，一是双方联建4号楼；二是4号楼建成后的租赁使用事宜。关于联建事宜双方无争诉。（一）租金250万元被告应予给付；（二）水电暖费被告应该给付；（三）原告4号楼6层224平方米的经营场地，双方虽然没有书面租赁合同，但为被告占用，已经形成事实上的租赁关系。被告应依据原告与同楼同层其他客户租赁合同的60元/月/平方米租金标准计算租金，自2000年12月28日占用时至原告起诉时止的租金共计389760元向原告交纳；（四）庭审中被告认可欠付原告主张的洗浴中心719596元补偿金，被告应该支付；（五）合同履行期间，2002年5月9日，被告向原告申请“延期交纳租赁费”并得到原告原法定代表人“同意缓交”的批示，依据《民法通则》企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任的规定，“同意缓交”的意思表示是企业法人的行为，合法有效。故可认定被告缓交租赁费用是经原告同意的，且对再次交纳费用的期限未作约定，故被告未交纳租金的行为是经原告同意的缓交行为，不够成违约。对原告以被告不按时交纳租金主张违约金和滞纳金无事实和法律依据，不予支持；（六, ）原告要求被告退还建筑手续的请求因无证据支持，不予支持；（七）本案中双方未就解除合同予以协商，故不存在约定解除的情形；原告原法定代表人对被告提出的缓交租赁费的申请予以同意，且未限定缓交租金的期限，原告请求解除与被告的租赁合同并继承被告和其他商户间的租赁合同的诉讼请求无法律依据。故原告以被告不履行主要义务为由，要求解除合同的理由无事实依据；且原告也未提供证据证实履行了通知解除义务的证据，故原告要求解除合同不符合法定解除的条件，不予支持。

关于反诉请求：（一）借款350000元经双方确认，被反诉人应该偿还；（二）反诉人提出的要求支付管理费、电话费及配电室改建费因未提供证据证实是为被反诉人垫付，故该请求不予支持。

一审法院判决：（一）被告给付租金2500000元（2000年12月28日至2003, 年5月28日）；（二）被告给付原告水电暖费666647.88元；（三）被告给付原告补偿金719596元；（四）被告给付原告4号楼6层224平方米的租金389760元；（五）驳回原告的其他诉讼请求；（六）被反诉人给付反诉人欠款350000元；（七）驳回反诉人其他诉讼请求。

批发市场和商贸公司均不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。

二审法院经审理后认为：商贸公司未交租金的事实是否构成违约是本案争议的焦点。其中争议的根本又在于缓交申请的效力及对其内容的理解。批发市场对缓交申请提出鉴定申请，但缓交申请内容中原因的真实性不必然否定缓交申请是否提出以及批发市场是否同意。对于缓交申请中只有法定代表人于××的签字而无盖章，不必然导致缓交申请欠缺盖章而无效。再从商贸公司所举证据来看，批发市场原领导班子成员五人中有四人对缓交申请是同意的。因此该申请应当认定有效，批发市场的异议证据不足以导致应当对缓交申请进行鉴定。对于缓交的内容，由于其中没有说明是对已经逾期的2001年租金缓交，还是对即将到期的2002年租金缓交，或者是对2002年后的租金也缓交。在缓交申请约定不明的情况下，该申请应当认定是对已经逾期的第一期租金的缓交，不包括对第二期及以后租金的缓交。第二期租金100万元应于2002年9月底以前交纳，但商贸公司直至2003年5月仍未交纳，已经逾期七月有余。根据双方《合同书》约定，超过六个月不足额交纳租金，即构成违约，批发市场有权解除合同，并有权要求商贸公司承担违约责任。根据合同约定，迟延交纳租金，应该承担滞纳金和解除合同的违约责任。由于滞纳金和违约金的约定属于重复约定，而且日3%的滞纳金明显过高，故不予采纳，对于违约金和滞纳金的约定，只按人民银行逾期贷款利率计算滞纳金为宜。故对批发市场请求判令商贸公司按合同支付滞纳金及承担违约金的上诉理由不予支持。批发市场主张解除合同的上诉请求理由成立，予以支持，关于合同解除后的损失补偿问题，双方当事人如有争议，可另行起诉主张。

二审法院判决：（一）维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2003）新民一初字第12号民事判决主文第二、三、六项；（二）撤销上述判决主文第四、五、七项及一审案件本诉受理费和反诉案件受理费负担部分；（三）变更上述民事判决主文第一项为：商贸公司向批发市场支付至本判决生效之日的租金（按合同约定的每年100万元计算）及滞纳金（按人民银行同期逾期贷款利率计算至实际付款之日）；（四）解除批发市场和商贸公司签订的《合同书》及《关于新华批发市场四号楼租赁合同的补充协议》；（五）批发市场向商贸公司支付配电室设备款165625元；（六）驳回批发市场和商贸公司的其他诉讼请求